Nhiều doanh nghiệp đang thuê hoặc sở hữu mặt bằng trong khu công nghiệp gặp chung một bài toán: cần mở rộng thêm khu sản xuất, kho hoặc văn phòng, nhưng không còn đất trống để xây thêm và giá đất khu công nghiệp hiện nay quá cao để mua thêm lô mới. Nhà xưởng 2 tầng là phương án nhiều doanh nghiệp cân nhắc trong tình huống này, nhưng xây 2 tầng không đơn giản là nhân đôi diện tích trên cùng một nền móng. Kết cấu móng, sàn và tải trọng phải tính toán khác hoàn toàn so với nhà xưởng 1 tầng, và không phải công năng nào cũng phù hợp để đặt lên tầng trên. Apex tính toán phương án kết cấu và bố trí công năng theo đúng loại máy móc, quy trình sản xuất của từng doanh nghiệp, không áp một mẫu thiết kế có sẵn cho mọi trường hợp. Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu rõ khi nào nên xây nhà xưởng 2 tầng, kết cấu thực tế gồm những gì, và chi phí dao động ra sao.

Nhà xưởng phù hợp với doanh nghiệp nào?

Nhà xưởng 2 tầng là công trình công nghiệp có hai sàn sử dụng độc lập trên cùng một mặt bằng đất, cho phép phân chia công năng theo tầng thay vì trải rộng toàn bộ hoạt động trên một mặt sàn duy nhất như nhà xưởng truyền thống. 

Đây là giải pháp phù hợp với bốn nhóm doanh nghiệp phổ biến nhất trong thực tế: doanh nghiệp có quỹ đất hạn chế trong khu công nghiệp và không thể mở rộng theo chiều ngang, doanh nghiệp cần tách biệt khu sản xuất với khu văn phòng hoặc kho để thuận tiện quản lý, doanh nghiệp có quy trình sản xuất phân đoạn theo tầng như gia công nặng ở dưới và lắp ráp nhẹ ở trên, và doanh nghiệp muốn tăng diện tích sử dụng mà không phát sinh thêm chi phí thuê hoặc mua đất.

Tuy nhiên, việc chọn nhà xưởng 2 tầng nên bắt đầu từ câu hỏi công năng thực tế của doanh nghiệp là gì, chứ không phải chỉ vì “xây 2 tầng nghe có vẻ tối ưu hơn”. Phần tiếp theo sẽ nói rõ khi nào phương án này thực sự đáng cân nhắc, và khi nào nên tính đến giải pháp khác.

Có nên xây nhà xưởng 2 tầng không?

Câu trả lời phụ thuộc trực tiếp vào loại máy móc và tải trọng dự kiến đặt trên từng tầng, không phải một quyết định chỉ dựa trên diện tích đất. Đa số bài viết trên mạng chỉ liệt kê lợi ích một chiều của nhà xưởng 2 tầng mà bỏ qua phần đánh đổi, khiến chủ đầu tư dễ quyết định thiếu cân nhắc rồi phát sinh chi phí sửa chữa sau này.

Về lợi ích, nhà xưởng 2 tầng giúp tiết kiệm đáng kể quỹ đất so với xây trải rộng trên một mặt sàn, đồng thời cho phép tách biệt rõ ràng công năng giữa các khu vực, giảm xung đột giữa hoạt động sản xuất và làm việc văn phòng. Với doanh nghiệp đã sở hữu đất nhưng cần mở rộng công năng, đây thường là phương án tiết kiệm hơn so với việc thuê thêm mặt bằng ở nơi khác.

Về đánh đổi, có ba điểm cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Thứ nhất, chi phí kết cấu móng và sàn của nhà xưởng 2 tầng cao hơn đáng kể so với nhà 1 tầng cùng diện tích sử dụng, do phải tính toán chịu lực cho toàn bộ tải trọng của tầng trên cộng dồn xuống móng. Thứ hai, tải trọng sàn tầng 2 có giới hạn nhất định, không phù hợp để đặt các loại máy móc siêu nặng hoặc cầu trục tải trọng lớn, những thiết bị này vẫn cần bố trí ở tầng trệt trên nền đất trực tiếp. Thứ ba, thời gian thi công phần kết cấu thường kéo dài hơn nhà 1 tầng, do yêu cầu tính toán chịu lực kỹ hơn và thi công thêm hạng mục sàn, cầu thang, hệ thống kết nối giữa các tầng.

Nói ngắn gọn, nhà xưởng 2 tầng là lựa chọn hợp lý khi công năng tầng trên là văn phòng, kho lưu trữ nhẹ hoặc công đoạn sản xuất không dùng máy móc quá nặng. Nếu toàn bộ dây chuyền sản xuất đều là máy móc siêu nặng hoặc cần cầu trục sức nâng lớn xuyên suốt cả hai tầng, nên cân nhắc phương án mở rộng theo chiều ngang hoặc tham khảo tư vấn kỹ thuật trước khi chốt phương án 2 tầng.

Kết cấu nhà xưởng 2 tầng gồm những hạng mục nào?

Kết cấu nhà xưởng 2 tầng gồm bốn nhóm hạng mục chính: móng, khung chịu lực, sàn tầng 2, và hệ thống kết nối giữa các tầng, trong đó riêng phần móng và sàn tầng 2 đòi hỏi tính toán khác biệt hoàn toàn so với nhà xưởng 1 tầng.

Điểm cần chú ý nhất trong bảng trên là lựa chọn giữa hai phương án sàn tầng 2. Sàn thép liên hợp dùng tôn sàn deck kết hợp lớp bê tông mỏng bên trên là phương án phổ biến với nhà xưởng có tải trọng vừa phải như văn phòng, kho lưu trữ nhẹ hoặc khu lắp ráp, vì trọng lượng nhẹ giúp giảm tải cho móng và rút ngắn thời gian thi công. Sàn bê tông cốt thép 2 lớp phù hợp hơn khi tầng trên cần đặt máy móc nặng hoặc chịu tải trọng động lớn, nhưng đổi lại tổng tải trọng công trình tăng, kéo theo yêu cầu móng lớn hơn và thời gian thi công dài hơn. Việc chọn sai phương án sàn, ví dụ dùng sàn deck cho khu vực đặt máy móc nặng ngoài dự kiến ban đầu, là nguyên nhân phổ biến khiến công trình phải gia cường lại sau khi đưa vào sử dụng.

Một số phương án bố trí nhà xưởng 2 tầng phổ biến

Phần lớn người tìm kiếm “nhà xưởng 2 tầng” muốn hình dung xem công trình của mình nên bố trí ra sao, nhưng thay vì chỉ xem ảnh mẫu, điều thực sự hữu ích là biết phương án nào phù hợp với công năng và loại máy móc doanh nghiệp đang sử dụng. Dưới đây là ba phương án phổ biến nhất trong thực tế thi công.

Tầng 1 sản xuất, tầng 2 văn phòng

Đây là phương án được nhiều doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ lựa chọn, vì cho phép tách khu vực điều hành khỏi tiếng ồn và bụi của khu sản xuất, đồng thời khu văn phòng phía trên vẫn có thể quan sát được toàn bộ hoạt động xưởng bên dưới nếu thiết kế có cửa sổ hoặc ban công nhìn xuống. Do tải trọng của khu văn phòng thường nhẹ, phương án sàn thép liên hợp thường là lựa chọn hợp lý để tối ưu chi phí cho khu vực này.

Tầng 1 sản xuất, tầng 2 kho lưu trữ nhẹ

Phù hợp với doanh nghiệp cần thêm diện tích lưu kho nhưng không muốn mở rộng mặt bằng theo chiều ngang, đặc biệt khi hàng hóa lưu trữ có tải trọng vừa hoặc nhẹ như hàng tiêu dùng, linh kiện điện tử, bao bì. Với phương án này, cần tính toán phương án vận chuyển hàng lên tầng 2 ngay từ bước thiết kế, thường là thang nâng hàng hoặc băng tải, để tránh phải khoét sàn hoặc lắp bổ sung sau khi công trình đã hoàn thiện.

Tầng 1 gia công nặng, tầng 2 lắp ráp hoặc đóng gói

Phương án này phù hợp với ngành có quy trình sản xuất phân đoạn rõ ràng, nơi tầng 1 đặt máy móc nặng và có thể cần cầu trục, còn tầng 2 thực hiện công đoạn nhẹ hơn theo dòng chảy sản xuất từ dưới lên trên. Đây cũng là phương án đòi hỏi tính toán kết cấu kỹ nhất trong ba phương án, vì tải trọng động và rung động phát sinh từ máy móc ở tầng 1 ảnh hưởng trực tiếp đến độ ổn định của kết cấu đỡ sàn tầng 2 phía trên.

Bảng giá tham khảo thi công nhà xưởng 2 tầng

Chi phí thi công nhà xưởng 2 tầng tại khu vực miền Nam hiện dao động khoảng 1,6 đến 3,5 triệu đồng trên mỗi mét vuông sàn, tùy vào loại kết cấu sàn tầng 2, tải trọng thiết kế và mức độ hoàn thiện.

Lý do khoảng giá trên thị trường chênh lệch khá lớn giữa các đơn vị thi công nằm ở bốn yếu tố chính. Loại kết cấu sàn tầng 2 là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất, sàn bê tông cốt thép 2 lớp luôn tốn kém hơn sàn thép liên hợp do khối lượng vật liệu và thời gian thi công nhiều hơn. Tải trọng thiết kế theo loại máy móc dự kiến đặt trên từng tầng cũng quyết định kích thước cột, dầm và độ dày sàn. Nền đất yếu tại vị trí xây dựng có thể làm tăng chi phí phần móng thêm khoảng 15 đến 30% so với nền đất tốt, do cần xử lý cọc hoặc gia cố nền. Cuối cùng, các hệ thống đi kèm như PCCC, điện ba pha, cách nhiệt mái và vách cũng cộng thêm vào tổng chi phí tùy theo yêu cầu cụ thể của từng doanh nghiệp.

Bảng trên chỉ mang tính tham khảo, chi phí thực tế phụ thuộc vào mặt bằng và công năng cụ thể của từng dự án. Gửi mặt bằng và công năng dự kiến từng tầng để nhận báo giá chi tiết trong 24 giờ, gọi 0911894123 hoặc gửi sơ đồ mặt bằng qua Zalo.

Quy trình thiết kế và thi công nhà xưởng 2 tầng tại Apex

Thi công nhà xưởng 2 tầng đòi hỏi kiểm soát chặt hơn nhà 1 tầng ở khâu tính toán tải trọng, vì mọi sai sót ở bước này đều khó sửa chữa sau khi kết cấu đã hoàn thiện. Quy trình của Apex gồm sáu bước sau.

Bước 1: Khảo sát mặt bằng và xác định công năng từng tầng

Kỹ sư khảo sát hiện trạng đất và làm rõ ngay từ đầu công năng cụ thể của từng tầng cùng loại máy móc dự kiến đặt tại mỗi khu vực, vì đây là dữ liệu đầu vào quyết định toàn bộ phương án kết cấu ở các bước sau.

Bước 2: Thiết kế kiến trúc và kết cấu sơ bộ

Dựa trên công năng đã xác định, đội thiết kế lên phương án bố trí mặt bằng cho từng tầng và chọn sơ bộ loại kết cấu phù hợp, khung thép hay kết hợp bê tông cốt thép tùy vào tải trọng và ngân sách dự kiến.

Bước 3: Tính toán tải trọng và chốt phương án móng, sàn

Đây là bước kiểm soát quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình. Kỹ sư kết cấu tính tải trọng sàn theo đúng loại máy móc đã khai báo ở bước khảo sát, từ đó chốt phương án sàn thép liên hợp hay sàn bê tông cốt thép 2 lớp, tránh trường hợp phải gia cường lại kết cấu sau khi doanh nghiệp đã lắp đặt máy móc thực tế.

Bước 4: Gia công cấu kiện tại xưởng

Cấu kiện thép được gia công theo đúng bản vẽ kết cấu đã duyệt, kiểm tra chất lượng mối hàn và kích thước trước khi vận chuyển đến công trình để lắp dựng.

Bước 5: Lắp dựng khung, sàn và hệ kết nối tầng

Đội thi công lắp dựng khung chịu lực, sàn tầng 2, cầu thang hoặc thang nâng hàng theo đúng trình tự kỹ thuật, đảm bảo an toàn lao động khi thi công trên cao, đây cũng là giai đoạn mất nhiều thời gian hơn so với nhà xưởng 1 tầng.

Bước 6: Hoàn thiện và nghiệm thu PCCC

Hoàn thiện các hạng mục cơ điện, lắp đặt hệ thống PCCC bổ sung do công trình có tầng lầu, tiến hành nghiệm thu trước khi bàn giao đưa vào sử dụng.

Tại sao chọn Apex thi công nhà xưởng 2 tầng?

Với công trình nhiều tầng, sai sót ở khâu tính toán kết cấu thường tốn kém hơn nhiều để sửa chữa so với nhà xưởng 1 tầng, nên việc chọn đơn vị có quy trình kiểm soát kỹ thuật rõ ràng ngay từ đầu là yếu tố quan trọng hơn cả giá chào thầu thấp. Dưới đây là những điểm khác biệt của Apex khi thi công nhà xưởng 2 tầng so với các đơn vị khác trên thị trường:

• Tư vấn đúng kết cấu theo tải trọng thực tế, không áp mẫu có sẵn: đội kỹ sư tính toán riêng phương án sàn tầng 2 (thép liên hợp hay bê tông cốt thép 2 lớp) dựa trên loại máy móc và công năng thực tế của từng doanh nghiệp, thay vì đưa ra một mẫu thiết kế chung cho mọi khách hàng.
• Minh bạch chi phí từng hạng mục trước khi ký hợp đồng: báo giá chi tiết móng, khung, sàn, hệ thống MEP và PCCC riêng biệt, không phát sinh ngoài dự toán đã duyệt.
• Cam kết tiến độ có điều khoản ràng buộc trong hợp đồng: bàn giao đúng ngày cam kết, có điều khoản phạt nếu trễ hẹn, giảm rủi ro ảnh hưởng đến kế hoạch sản xuất của doanh nghiệp.
• Thi công trọn gói từ thiết kế đến hoàn công: một đơn vị phụ trách toàn bộ kiến trúc, kết cấu, xin phép xây dựng, thi công, cơ điện và PCCC, chủ đầu tư không phải tự điều phối nhiều nhà thầu phụ cho từng hạng mục.
• Tư vấn kỹ thuật miễn phí trước khi báo giá: đội kỹ sư khảo sát và đề xuất phương án phù hợp ngân sách ngay từ bước đầu, không thu phí tư vấn sơ bộ.

Khu vực thi công

Apex nhận thiết kế và thi công nhà xưởng 2 tầng tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và các khu công nghiệp lân cận, đồng thời nhận thi công tại các tỉnh thành khác trên toàn quốc theo yêu cầu của chủ đầu tư.

Câu hỏi thường gặp

Nhà xưởng 2 tầng có cần xin giấy phép xây dựng riêng so với nhà xưởng 1 tầng không?

Về cơ bản, nhà xưởng 2 tầng vẫn thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng như các công trình công nghiệp khác, nhưng hồ sơ thiết kế cần thể hiện đầy đủ phương án kết cấu chịu lực cho 2 tầng và phương án PCCC tương ứng với công trình nhiều tầng. Nên làm việc với đơn vị thiết kế có kinh nghiệm để hồ sơ được thẩm duyệt đúng ngay từ lần nộp đầu tiên.

Sàn tầng 2 của nhà xưởng chịu tải tối đa bao nhiêu?

Không có một con số cố định áp dụng cho mọi công trình, tải trọng sàn phụ thuộc vào phương án kết cấu đã chọn. Sàn thép liên hợp dùng tôn sàn deck thường phù hợp với tải trọng vừa như văn phòng, kho hàng nhẹ, trong khi sàn bê tông cốt thép 2 lớp có thể thiết kế để chịu tải trọng cao hơn cho khu vực đặt máy móc. Tải trọng cụ thể cần được kỹ sư kết cấu tính toán riêng theo loại máy móc và mục đích sử dụng thực tế.

Thời gian thi công nhà xưởng 2 tầng mất bao lâu so với nhà xưởng 1 tầng?

Nhà xưởng 2 tầng thường mất thêm khoảng 20 đến 35% thời gian thi công so với nhà xưởng 1 tầng cùng diện tích sử dụng, chủ yếu do thời gian thi công thêm phần sàn tầng 2, hệ thống kết nối tầng và yêu cầu kiểm soát an toàn khi thi công trên cao.

Kết luận

Nhà xưởng 2 tầng là giải pháp hợp lý khi doanh nghiệp có quỹ đất hạn chế và công năng tầng trên phù hợp như văn phòng, kho lưu trữ nhẹ hoặc công đoạn sản xuất không dùng máy móc quá nặng. Điều quyết định thành công của công trình không nằm ở việc chọn mẫu thiết kế đẹp, mà ở việc tính đúng kết cấu sàn và tải trọng ngay từ bước thiết kế, tránh phải gia cường hoặc sửa chữa sau khi đã đưa vào sử dụng.

Bạn cần báo giá thi công nhà xưởng 2 tầng theo mặt bằng và công năng thực tế? Gọi 0911894123, đội kỹ sư Apex sẽ tư vấn phương án kết cấu phù hợp và gửi dự toán chi tiết trong 24 giờ, miễn phí và không ràng buộc.