Tách riêng đơn vị thiết kế và đơn vị thi công là cách làm phổ biến nhất tại Việt Nam, nhưng cũng là nguồn gốc của rất nhiều tranh chấp: bản vẽ đẹp trên giấy nhưng khó thi công thực tế, nhà thầu đổ lỗi cho thiết kế khi phát sinh chi phí, còn đơn vị thiết kế lại cho rằng thi công không đúng bản vẽ. Chủ đầu tư đứng giữa, vừa mất thời gian phân xử vừa chịu thiệt hại tiến độ. Mô hình Design-build ra đời để giải quyết đúng vấn đề này, bằng cách gộp cả thiết kế và thi công vào một đơn vị chịu trách nhiệm duy nhất. Bài viết giải thích mô hình này là gì, căn cứ pháp lý tại Việt Nam, khác gì so với cách làm truyền thống và khi nào nên áp dụng cho dự án nhà xưởng.

Mô hình design-build trong xây dựng nhà xưởng là gì?

Design-build tên tiếng Việt thường gọi là thiết kế và thi công xây dựng nhà xưởng trọn gói được hiểu như mô hình triển khai dự án trong đó một đơn vị duy nhất chịu trách nhiệm cả giai đoạn thiết kế và giai đoạn thi công xây dựng công trình. Chủ đầu tư ký một hợp đồng với một tổng thầu, thay vì ký riêng hợp đồng thiết kế với công ty kiến trúc và hợp đồng thi công với nhà thầu xây dựng.

Điểm khác biệt cốt lõi so với mô hình truyền thống, gọi là Design-Bid-Build, nằm ở cách chia giai đoạn. Trong Design-Bid-Build, chủ đầu tư thuê đơn vị thiết kế hoàn thiện bản vẽ trước, sau đó mới tổ chức đấu thầu chọn nhà thầu thi công dựa trên bản vẽ đã có. Trong Design-build, đội thiết kế và đội thi công làm việc song song trong cùng một tổ chức ngay từ đầu, nên các vấn đề về khả năng thi công thực tế được phát hiện và xử lý ngay trong lúc vẽ, không phải chờ đến khi ra công trường mới phát sinh.

Với nhà xưởng và nhà thép tiền chế, đây là mô hình đặc biệt phù hợp vì kết cấu thép đòi hỏi sự khớp nối chặt chẽ giữa thiết kế kiến trúc, thiết kế kết cấu và năng lực gia công thực tế của nhà máy sản xuất thép.

Căn cứ pháp lý của mô hình design-build tại Việt Nam

Design-build không phải một thuật ngữ pháp lý chính thức trong hệ thống văn bản xây dựng Việt Nam, mà là cách gọi quốc tế cho một hình thức hợp đồng đã được quy định cụ thể. Theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP, các loại hợp đồng xây dựng theo tính chất công việc bao gồm nhiều hình thức khác nhau, trong đó hai hình thức tương ứng trực tiếp với Design-build là hợp đồng EC và hợp đồng EPC.

Theo Điều 3 của Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hợp đồng EC được định nghĩa là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình. Với dự án nhà xưởng thông thường, không kèm dây chuyền công nghệ đặc biệt, hợp đồng EC là hình thức tương ứng gần nhất với Design-build. Nếu dự án có kèm mua sắm thiết bị công nghệ sản xuất từ đơn vị tổng thầu, hợp đồng EPC là hình thức phù hợp hơn.

Nghị định cũng quy định rằng trước khi quyết định áp dụng hợp đồng EPC, người quyết định đầu tư có trách nhiệm đánh giá yêu cầu kỹ thuật, mức độ đồng bộ và tính khả thi so với các loại hợp đồng khác, nên đây không phải hình thức áp dụng tự động cho mọi dự án mà cần cân nhắc theo quy mô và độ phức tạp cụ thể.

So sánh Design-Build Và Design-Bid-Build

Không có mô hình nào tốt hơn tuyệt đối, mỗi mô hình phù hợp với một dạng dự án khác nhau. Bảng dưới đây so sánh trực tiếp hai mô hình theo các tiêu chí chủ đầu tư quan tâm nhất.

Nhược điểm lớn nhất của Design-build là chủ đầu tư giao phần lớn quyền quyết định phương án thiết kế cho đơn vị tổng thầu, nên năng lực và uy tín của đơn vị đó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình cuối cùng. Đây là lý do chọn đúng đơn vị tổng thầu quan trọng hơn nhiều so với việc chỉ so sánh giá chào thầu.

Áp dụng design-build trong thi công nhà xưởng, nhà thép tiền chế

Design-build là mô hình trong đó thiết kế và các bước chuẩn bị thi công diễn ra song song thay vì tuần tự, khác với quy trình thi công nhà xưởng truyền thống theo mô hình Design-Bid-Build, nơi thiết kế phải hoàn tất trước rồi mới tổ chức đấu thầu thi công riêng biệt. Sự khác biệt này giúp rút ngắn đáng kể thời gian từ lúc có yêu cầu đến khi công trình được khởi công.

Bước 1: Khảo sát và xác nhận yêu cầu

Kỹ sư khảo sát mặt bằng và thu thập yêu cầu của chủ đầu tư về diện tích, nhịp khung, tải trọng sử dụng và ngân sách dự kiến. Công năng sử dụng cần được xác định rõ ngay từ bước này. Nếu công năng thay đổi sau khi đã thiết kế kết cấu, toàn bộ tiến độ dự án sẽ bị chậm lại, vì nhiều tính toán tải trọng và bố trí không gian phải làm lại từ đầu.

Bước 2: Thiết kế đồng bộ kiến trúc, kết cấu và cơ điện

Đội kiến trúc, kết cấu và MEP làm việc cùng lúc trên một bộ hồ sơ duy nhất, thay vì đội kiến trúc hoàn tất trước rồi mới chuyển hồ sơ sang đội kết cấu. Đây là bước tạo ra khác biệt lớn nhất so với Design-Bid-Build. Làm việc song song giúp các đội phát hiện xung đột giữa hệ thống kết cấu và hệ thống cơ điện ngay trên bản vẽ, thay vì phát hiện ra khi đã thi công thực tế, thời điểm mà việc chỉnh sửa tốn kém hơn nhiều.

Bước 3: Dự toán và xin phép xây dựng

Đội ngũ lập dự toán chi tiết dựa trên thiết kế đã hoàn thiện, đồng thời nộp hồ sơ xin phép xây dựng song song. Vì thiết kế và dự toán do cùng một đội thực hiện, sai lệch giữa bản vẽ và chi phí thực tế thường thấp hơn so với mô hình đấu thầu, nơi đơn vị thi công định giá dựa trên bản vẽ của một đơn vị thiết kế khác và thường phải điều chỉnh giá khi phát sinh chi tiết chưa lường trước.

Bước 4: Gia công cấu kiện thép

Cấu kiện cột, xà ngang và xà gồ được gia công tại nhà máy theo shop drawing đã duyệt, song song với thời gian chờ giấy phép xây dựng nhà tiền chế được cấp. Khả năng gia công song song với quá trình xin phép là lợi thế tiến độ rõ rệt nhất của Design-build. Trong mô hình tách riêng, việc gia công thường chỉ bắt đầu sau khi đã có giấy phép và ký hợp đồng thi công, khiến tổng thời gian dự án kéo dài hơn đáng kể.

Bước 5: Lắp dựng và thi công phần hoàn thiện

Khung thép, mái và tường được lắp dựng trước, sau đó đội thi công tiếp tục phần cơ điện và hoàn thiện theo đúng bản vẽ đã thiết kế từ đầu. Vì cùng một đơn vị đảm nhận cả thiết kế lẫn thi công, các điều chỉnh nhỏ phát sinh trong quá trình lắp dựng được kỹ sư thiết kế xử lý trực tiếp tại công trường, không cần chờ phê duyệt qua nhiều bên trung gian như khi thiết kế và thi công thuộc hai đơn vị độc lập.

Bước 6: Nghiệm thu và bàn giao

Toàn bộ công trình được kiểm tra đối chiếu với thiết kế đã phê duyệt trước khi bàn giao hồ sơ hoàn công cho chủ đầu tư.

Ví dụ minh họa: Với một nhà xưởng khung thép 2.000m² tại khu vực miền Nam, nếu triển khai theo Design-Bid-Build, thời gian từ lúc có yêu cầu đến khi ký được hợp đồng thi công thường mất thêm 3 đến 4 tuần, do phải hoàn tất thiết kế và tổ chức đấu thầu như hai giai đoạn tách biệt. Với Design-build, giai đoạn này được rút ngắn đáng kể, vì thiết kế, dự toán và chuẩn bị gia công diễn ra song song trong cùng một đội ngũ thay vì chờ đợi lần lượt từng bước.

Khi nào nên chọn design-build cho dự án nhà xưởng?

Design-build không phù hợp với mọi dự án. Trước khi quyết định, chủ đầu tư nên kiểm tra các điểm sau.

• Quy mô dự án ở mức vừa và nhỏ đến trung bình lớn, không đòi hỏi nhiều phương án thiết kế cạnh tranh trước khi quyết định.
• Yêu cầu công năng đã rõ ràng ngay từ đầu, không còn thay đổi lớn trong quá trình triển khai.
• Tiến độ bàn giao là ưu tiên hàng đầu, cần rút ngắn thời gian từ lúc có ý tưởng đến lúc đưa vào sử dụng.
• Ngân sách cần được chốt sớm và ổn định, không muốn rủi ro vượt dự toán giữa các giai đoạn.
• Chủ đầu tư sẵn sàng giao phần lớn quyền quyết định phương án kỹ thuật cho một đơn vị tổng thầu có năng lực đã được kiểm chứng.
• Dự án không có yêu cầu đặc biệt về việc phải tổ chức đấu thầu công khai nhiều đơn vị thiết kế độc lập.
• Đơn vị tổng thầu được chọn có đủ năng lực cả về thiết kế kiến trúc, kết cấu, MEP và thi công thực tế, không chỉ mạnh một mảng.

Nếu dự án của bạn thuộc phân khúc lớn, có công nghệ sản xuất đặc thù hoặc cần nhiều phương án thiết kế để so sánh trước khi quyết định, mô hình Design-Bid-Build hoặc hợp đồng EPC với quy trình đánh giá chặt chẽ hơn sẽ phù hợp hơn Design-build thông thường.

Nếu bạn đang cân nhắc mô hình triển khai phù hợp cho dự án nhà xưởng hoặc nhà thép tiền chế của mình, gọi 0911894123 để kỹ sư Apex phân tích cụ thể theo quy mô, ngân sách và yêu cầu công năng thực tế. Tư vấn kỹ thuật miễn phí, không ràng buộc.

>>> Xem thêm: Nhà khung thép có rẻ không? Chi phí như thế nào?